woning aanschaffen

[L. Koolen]

Goedemorgen, 

Als je een bestaande woning aanschaft buiten de bebouwde kom dan moet je er op letten dat de kavel/plot grootte minimaal 4000m2 is. Veel woningen hebben dit niet. Zijn er mensen die hier ook tegenaan zijn gelopen en hoe heb je dat opgelost, grond bijkopen of ander huis zoeken.

Ik hoor het graag.
Liliane

[El Greco]

Willen jullie een woning aanschaffen of een stuk grond kopen? Je zou denken dat een stuk grond gemakkelijker aan te schaffen is dan een woning, maar dat is het niet. Beiden zijn voor het ogenblik een hele onderneming vooraleer je het jou eigendom mag noemen.

Het is inderdaad zo dat er sinds vorig jaar een nieuwe wetgeving is dat gronden minstens 4000m2 moeten zijn als het stuk NIET aan een doorgaande geasfalteerde weg ligt tussen twee dorpen. Indien het stuk grond WEL aan een doorgaande hoofdweg ligt mag het kleiner zijn en als het aan bepaalde voorwaarden voldoet.
Ellie69 van hier op het forum heeft er volgens mij ook ervaring mee.

De overheid is wel terug bezig met die wetgeving terug aan te passen want hierdoor zijn er vele gronden onverkoopbaar geworden.

[Ellie69]

@L.Koolen, zoals El Greco zegt. Indien je een stuk grond wenst te kopen buiten de dorpsgrenzen, moet de grond minimum 4000 vierkante meter zijn én bijkomend, grenzend met een minimum meters aan een erkende weg gelegen zijn. Maar, in vele regio 's van Kreta zijn er wel " wegen" maar niet erkend. Op dit ogenblik zijn de verschillende regio s in Kreta hun wegennet aan het her- tekenen en nieuwe wegen aan het aanleggen. Pas rond januari 2024 zal de overheid meer duidelijkheid daarrond scheppen....ten vroegste.
Wij zijn reeds meer dan twee jaar bezig met een grond buiten de dorpsgrenzen, 4000 vierkante meter,gelegen aan een verharde weg en voldoende grenzend aan die weg. Geduld is noodzakelijk en het is een kapelletjes weg, de laatste vijf jaar zijn we ongeveer om de twee maanden op en af naar Kreta gegaan.
Je kan vandaag een bestaande woning aankopen buiten de dorpsgrenzen met een grond kleiner de 4000 vierkante meter
Indien je een bestaande woning aankoopt buiten de dorpsgrenzen, breng je advocaat in contact met de verkopende partij. Je advocaat zal alle nodige documenten opvragen , deze checken naar de legaliteit. De laatst geldende topography bij de ingenieur opvragen. Want zowel voor een grond als voor een woning zal het zeer zeldzaam zijn dat alle legale documenten aanwezig zijn. Vaak geen eigendom titel,  topografie zal afwijken van de realiteit, woningen zijn illegaal gebouwd, of wijken af van bouwplannen.
Dit is zowat de situatie in een notendop. Niet enkel op Kreta, maar evengoed op de Peloponnesos waar we dezelfde situatie hebben gekend tijdens onze zoektocht
En grond " bijkopen" rondom de woning die je op het oog hebt, is vaak niet mogelijk. Als het al kan, ga je er heel veel geld voor neerleggen en lost het probleem niet op. Want de extra aangekochte grond zal als een aparte kavel aanzien worden. Zorg er vooral voor, wat je ook aankoopt dat alles legaal en erkend is. Anders riskeer jij een hoge boete en hebben jij of je erfgenamen later een probleem

[L. Koolen]

Dank jullie wel voor de reactie. Wij hoorden van de week van onze advocaat en makelaar die ons bijstaan in de aankoop van een woning van deze wetgeving. Veel woningen buiten de bebouwde kom zijn nu inderdaad onverkoopbaar geworden. En inderdaad, zoals het er nu voorstaat kun je dan je huis later zelf niet verkopen en je erfgenamen zitten met een groot probleem. Wij werden hier voor gewaarschuwd. Weinig mensen weten hier vanaf, dus ik zocht bevestiging of iemand hier al mee te maken had. Wij hebben vertrouwen in onze advocaat en zijn ondanks hoopvol gestemd.

[El Greco]

@L. Koolen, ik wil je ook graag verwijzen naar het 

Forummededeling: De links en/of foto's in dit bericht zijn alleen zichtbaar voor leden van dit forum.
Ben je (nog) geen lid registreer je dan eerst en word lid. Ben je al lid meld je dan aan.

 indien je een bestaand huis wil kopen, maar daar zal je advocaat je wel voor bijstaan veronderstel ik. Er zijn héél wat registratie en legalisatie-documenten nodig vooraleer mensen een huis kunnen verkopen. Wees gewaarschuwd.
Het kan allemaal wat langer duren dan je zou verwachten maar uiteindelijk komt (meestal) alles goed in Griekenland.

[Ellie69]

Afhankelijk van de regio en plaats,een bestaande woning buiten de dorpsgrenzen kopen kan, met een grond minder dan 4000 vierkante meter ( indien volledig gelegaliseerd natuurlijk)
Een woning zelf bouwen op een grond minder dan 4000 vierkante meter mag enkel in bepaalde regio's en stukken grond, indien gelegen aan een reeds erkende provinciale of gemeentelijke weg. Deze gronden liggen naast en achter elkaar en zijn( meestal )een kleine 2000 vierkante meter.
Daar moet je dan rekening houden dat je naaste buren gaat hebben ( afstand grenzen 8 meter) Buiten de dorpsgrenzen is dat 15 meter. Of je nu een woning of een grond koopt reken minimum drie jaar voor alles rond is

[Ellie69]

Dit is een overzicht van de nieuwe wet en gronden

NEW LAW FEK 245Α' (N.4759/09-12-2020): What you need to do to save your property under the provisions of the new Law:

According to the new Law, there are the following cases for plots located outside the settlement:



1.- If your land is regularly buildable, ie if it has an area of 4,000 sqm and a facade of 45 m. on International, National, Provincial or Main Municipal Road, you do not need to issue a permit now, you can do it even after the expiration of the Law 4795 which is 31/12/2022.



2.- The new Law 4659/20, cancels all iregular buildabilities. If your plot falls under one of the following iregularities, then you only have until 31/12/2022 and you need a certificate of pre-existing land (independence).



2.1.- If your land is 4,000 m2 but does not have a 45 meter front on a National, provincial or Main Municipal road (which is the majority of cases), then you need a 2003 land pre-existance certificate.



2.2.- If your land is over 2,000 m2 and is located in a zone of 500 m from a settlement pre-existing1923, then you need a 1977 land pre-existance certificate.



2.3.- If your land is over 2,000 m2 and faces a National, Provincial or Main Municipal road, then you need a 1978 land pre-existance certificate.



2.4.- If your land is over 1,200 m2 and faces a National, Provincial or Main Municipal Road, then you need a 1964 land pre-existance certificate.



2.5.- If your land is over 750 m2 and faces a National, Provincial or Main Municipal Road, then you need a 1962 land pre-existance certificate.



This certificate is issued by the Technical Services of your Municipality. It is obvious that it will help a lot if there is a contract that has been made before the requested date. If not, you should find one of your neighbors who has a title before the requested date and mentions you or one of the previous owners as neighbors.



If your land falls under one of the sub-cases 2.1 to 2.5, you need to issue a building permit until 31/12/2022, otherwise, unfortunately, your land will no longer be able to built."

Zoals je leest, elk stuk land dat je koopt is een apart verhaal of het vandaag nog " geacht wordt" bebouwbaar te zijn.

Een reeds bestaande woning buiten de dorpsgrenzen, dat volledig gelegaliseerd is, kan nu niet plots illegaal zijn of worden.
Indien jullie een reeds bestaande woning zoeken buiten de bebouwde kom, en deze is illegaal gebouwd zal de weg naar het legaliseren ervan zeer lang duren of zelfs onmogelijk zijn afhankelijk van de ligging.

Maar zoals El Greco zegt, uiteindelijk komt het wel in orde, wanneer is onvoorspelbaar .

[Greece_2020]

Ik heb ook een huis gekocth buiten een dorp aan een landweg.
ik zag dat een deel van de aanbouw illegaal moest zijn maar ben toch verder gegeaan.
Het heeft 3 jaar gekost met een hele GOEDE advocaat die aangaf wat wel en niet te doen.
Ik ben 6 keer bij de notaris geweest en 5 keer gaf de advocaat aan niet te tekenen omdat er fouten in de papieren zaten.
Nu is gelukkig alles rond!
Maar neem een hele goede advocaat (op voorhand weet je dat natuurlijk niet), maar ik heb gelukkig een hele seriuze en fabtastische advocaat uit Heraklion (Kreta)
Bespaar niet op deze kosten voor de advocaat.
Er zijn ook heel veel huizen waar al jaren boetes op uitgedeeld zijn die door de eigenaar misschien nooit betaald zijn; Let daar heel goed op.
In mijn geval zat er 25.000 euro boete op, dit is wel van de verkoopprijs afgetrokken uiteindelijk.
Je hebt ook een civil engineer nodig om de bouwplannen te vergelijken met de werkelijke bouw. Vaak klopt de werkelijk bouw niet met het bouwplan.
Ik ken mensen die dachten iets moois gekocht te hebben maar er nu niet kunnen wonen en het dus ook niet meer kunnen verkopen.
Als het aan een landweg ligt moet je recht van overpad hebben. In mijn geval heeft de advocaat alle mensen weten te bewegen het document te ondertekenen zodat we altijd dit recht houden.
Een droom is mooi, maar de realiteit is beter!

[El Greco]

Dit is een overzicht van de nieuwe wet en gronden

NEW LAW FEK 245Α' (N.4759/09-12-2020): What you need to do to save your property under the provisions of the new Law:

According to the new Law, there are the following cases for plots located outside the settlement:



1.- If your land is regularly buildable, ie if it has an area of 4,000 sqm and a facade of 45 m. on International, National, Provincial or Main Municipal Road, you do not need to issue a permit now, you can do it even after the expiration of the Law 4795 which is 31/12/2022.



2.- The new Law 4659/20, cancels all iregular buildabilities. If your plot falls under one of the following iregularities, then you only have until 31/12/2022 and you need a certificate of pre-existing land (independence).



2.1.- If your land is 4,000 m2 but does not have a 45 meter front on a National, provincial or Main Municipal road (which is the majority of cases), then you need a 2003 land pre-existance certificate.



2.2.- If your land is over 2,000 m2 and is located in a zone of 500 m from a settlement pre-existing1923, then you need a 1977 land pre-existance certificate.



2.3.- If your land is over 2,000 m2 and faces a National, Provincial or Main Municipal road, then you need a 1978 land pre-existance certificate.



2.4.- If your land is over 1,200 m2 and faces a National, Provincial or Main Municipal Road, then you need a 1964 land pre-existance certificate.



2.5.- If your land is over 750 m2 and faces a National, Provincial or Main Municipal Road, then you need a 1962 land pre-existance certificate.



This certificate is issued by the Technical Services of your Municipality. It is obvious that it will help a lot if there is a contract that has been made before the requested date. If not, you should find one of your neighbors who has a title before the requested date and mentions you or one of the previous owners as neighbors.



If your land falls under one of the sub-cases 2.1 to 2.5, you need to issue a building permit until 31/12/2022, otherwise, unfortunately, your land will no longer be able to built."

Zoals je leest, elk stuk land dat je koopt is een apart verhaal of het vandaag nog " geacht wordt" bebouwbaar te zijn.

Een reeds bestaande woning buiten de dorpsgrenzen, dat volledig gelegaliseerd is, kan nu niet plots illegaal zijn of worden.
Indien jullie een reeds bestaande woning zoeken buiten de bebouwde kom, en deze is illegaal gebouwd zal de weg naar het legaliseren ervan zeer lang duren of zelfs onmogelijk zijn afhankelijk van de ligging.

Maar zoals El Greco zegt, uiteindelijk komt het wel in orde, wanneer is onvoorspelbaar .

Yep, klopt helemaal. Het heeft allemaal te maken met de verkavelingsdata zoals die hierboven vermeld staan. Dat komt omdat ze vroeger veel stukken grond op die betreffende data zijn/hebben verkaveld. Oorspronkelijk waren dat stukken van 8000m2 of zelfs 16.000m2 of méér. Ze zijn die stukken grond dan gaan verkavelen en verkopen of doorgeven aan (hoe kan het ook anders) eerst aan eigen familie. 
Het is dus belangrijk dat op je topografische kaart bovenstaande data met hun respectievelijke afmetingen op vermeld staan.

---

Ik heb ook een huis gekocth buiten een dorp aan een landweg.
ik zag dat een deel van de aanbouw illegaal moest zijn maar ben toch verder gegeaan.
Het heeft 3 jaar gekost met een hele GOEDE advocaat die aangaf wat wel en niet te doen.
Ik ben 6 keer bij de notaris geweest en 5 keer gaf de advocaat aan niet te tekenen omdat er fouten in de papieren zaten.
Nu is gelukkig alles rond!
Maar neem een hele goede advocaat (op voorhand weet je dat natuurlijk niet), maar ik heb gelukkig een hele seriuze en fabtastische advocaat uit Heraklion (Kreta)
Bespaar niet op deze kosten voor de advocaat.
Er zijn ook heel veel huizen waar al jaren boetes op uitgedeeld zijn die door de eigenaar misschien nooit betaald zijn; Let daar heel goed op.
In mijn geval zat er 25.000 euro boete op, dit is wel van de verkoopprijs afgetrokken uiteindelijk.
Je hebt ook een civil engineer nodig om de bouwplannen te vergelijken met de werkelijke bouw. Vaak klopt de werkelijk bouw niet met het bouwplan.
Ik ken mensen die dachten iets moois gekocht te hebben maar er nu niet kunnen wonen en het dus ook niet meer kunnen verkopen.
Als het aan een landweg ligt moet je recht van overpad hebben. In mijn geval heeft de advocaat alle mensen weten te bewegen het document te ondertekenen zodat we altijd dit recht houden.
Een droom is mooi, maar de realiteit is beter!

Ja, verbaast me niets. Het zijn ongelofelijke verhalen en vaststellingen die naar bovenkomen eens je vastgoed wil kopen of verkopen in Griekenland. Dat is ook de reden waarom ze veel vastgoed in Griekenland voor een te hoge prijs proberen te verkopen, omdat ze de boeten er willen uithalen die ze zelf gecreëerd hebben door het allemaal illegaal te zetten of te verbouwen. Een belangrijke datum in dit alles is 01/01/2010. Alles wat voor deze datum is gezet of veranderd heeft de status illegaal te zijn omdat er toen geen verplichtingen waren tot het tegendeel bewezen wordt. Héél het vreemde is dat je als nieuwe eigenaar na 2010 zelf mag opdraaien voor de hoge kosten om alles legaal te maken. De vorige eigenaar wordt gewoon vrijgesteld van enige verantwoordelijkheid.

[Psari]

We kregen vandaag een mailtje van accountant dat we een eindcontrole van de eigendommen moesten doen.
“
We zijn nu bij de laatste post, ook al hebben we dat al twee jaar gedaan.
De reden is dat er misschien iets is veranderd door het systeem, of misschien ook door een aangrenzend pand.
Als wij een fout constateren, moeten wij een bezwaarverzoek indienen.”
Dit bovenste stond erin .
Zijn er nog meer mensen die dit hebben gehad?
Wij vinden dit raar omdat we het twee jaar geleden hebben gekocht en niks hebben uitgebreid ofzo.
Ook bij de buren niks van dit alles.

[El Greco]

We kregen vandaag een mailtje van accountant dat we een eindcontrole van de eigendommen moesten doen.
“
We zijn nu bij de laatste post, ook al hebben we dat al twee jaar gedaan.
De reden is dat er misschien iets is veranderd door het systeem, of misschien ook door een aangrenzend pand.
Als wij een fout constateren, moeten wij een bezwaarverzoek indienen.”
Dit bovenste stond erin .
Zijn er nog meer mensen die dit hebben gehad?
Wij vinden dit raar omdat we het twee jaar geleden hebben gekocht en niks hebben uitgebreid ofzo.
Ook bij de buren niks van dit alles.

Beetje vreemd verhaal. Als buitenstaander is het moeilijk te volgen in wat je hier schrijft. 
Ik denk nu maar even hardop, zou het nog iets kunnen zijn over het energie certificaat? Was je legalisatie-dossier compleet? Iets om de verantwoordelijkheid bij jou te leggen zodat je later de woning legaal kan verkopen? 
Ik ben benieuwd wat het gaat worden voor jou.
Succes!

[Psari]

We kregen vandaag een mailtje van accountant dat we een eindcontrole van de eigendommen moesten doen.
“
We zijn nu bij de laatste post, ook al hebben we dat al twee jaar gedaan.
De reden is dat er misschien iets is veranderd door het systeem, of misschien ook door een aangrenzend pand.
Als wij een fout constateren, moeten wij een bezwaarverzoek indienen.”
Dit bovenste stond erin .
Zijn er nog meer mensen die dit hebben gehad?
Wij vinden dit raar omdat we het twee jaar geleden hebben gekocht en niks hebben uitgebreid ofzo.
Ook bij de buren niks van dit alles.

Beetje vreemd verhaal. Als buitenstaander is het moeilijk te volgen in wat je hier schrijft. 
Ik denk nu maar even hardop, zou het nog iets kunnen zijn over het energie certificaat? Was je legalisatie-dossier compleet? Iets om de verantwoordelijkheid bij jou te leggen zodat je later de woning legaal kan verkopen? 
Ik ben benieuwd wat het gaat worden voor jou.
Succes!

Het stukje tussen haakjes was uit het mailtje van accountant.
Het appartement hebben wij twee jaar geleden gekocht , alle papieren waren in orde en we hebben energie label A++.
Aan ons gebouw is niks veranderd en ook niet aan de huizen,gebouwen of gronden om ons heen .
Dus we vinden het raar dat er van het kadaster een soort van update word gevraagd.
Aan de andere kant , onze Griekse bank vroeg deze zomer ook om een update van onze papieren….

[El Greco]

We kregen vandaag een mailtje van accountant dat we een eindcontrole van de eigendommen moesten doen.
“
We zijn nu bij de laatste post, ook al hebben we dat al twee jaar gedaan.
De reden is dat er misschien iets is veranderd door het systeem, of misschien ook door een aangrenzend pand.
Als wij een fout constateren, moeten wij een bezwaarverzoek indienen.”
Dit bovenste stond erin .
Zijn er nog meer mensen die dit hebben gehad?
Wij vinden dit raar omdat we het twee jaar geleden hebben gekocht en niks hebben uitgebreid ofzo.
Ook bij de buren niks van dit alles.

Beetje vreemd verhaal. Als buitenstaander is het moeilijk te volgen in wat je hier schrijft. 
Ik denk nu maar even hardop, zou het nog iets kunnen zijn over het energie certificaat? Was je legalisatie-dossier compleet? Iets om de verantwoordelijkheid bij jou te leggen zodat je later de woning legaal kan verkopen? 
Ik ben benieuwd wat het gaat worden voor jou.
Succes!

Het stukje tussen haakjes was uit het mailtje van accountant.
Het appartement hebben wij twee jaar geleden gekocht , alle papieren waren in orde en we hebben energie label A++.
Aan ons gebouw is niks veranderd en ook niet aan de huizen,gebouwen of gronden om ons heen .
Dus we vinden het raar dat er van het kadaster een soort van update word gevraagd.
Aan de andere kant , onze Griekse bank vroeg deze zomer ook om een update van onze papieren….

Ja het mailtje van je accountant hadden we begrepen maar niet waar het nou precies om gaat. 
Was het een nieuwbouw appartement misschien? Iets met garantie of verantwoordelijkheid van de aannemer en/of verkoper misschien?
ik zou het zo direct niet weten omdat we zelf nog niet in zulke situatie gezeten hebben (wel als verkoper van een huis en ook voor de aankoop van grond). Dus als koper van een woonst, geen ervaring hier. Ik kan me ook niet herinneren dat ik al ergens zo'n verhaal als het jouwe heb gehoord. 
Kan je bij je accountant en/of advocaat niet meer inlichtingen bekomen om te weten te komen hoe, wat of waar het precies om gaat?

[El Greco]

Nog vergeten te schrijven, dat van die Griekse bank...Toen we hier 12 jaar geleden ons huis kochten zijn we even kort bij de Nationale Bank of Greece geweest waarna we naar Pancreta bank gingen in Makri Gialos als nieuwe "huisbank". 
Een tweetal jaar geleden sloot dat kantoor en moest je naar Ierapetra voor alle belangrijke papieren, indien nodig. Ondertussen zijn we verhuist uit Lassithi en hebben we ons gevestigd in het prefectuur Heraklion. 
Toen we enkele maanden gelden onze bankzaken wilden overzetten van Ierapetra naar Moires zeiden ze daar dat we al onze gegevens, documenten, inkomsten, vertalingen ervan enz...moesten binnenbrengen...Euuhhhh, alles ligt in jullie filiaal in Ierapetra...Ja maar wij hebben dit hier nodig want dit wordt nu jullie kantoor en trouwens moeten we sowieso al jullie gegevens hebben om up-to-date te zijn...
Wij hebben dat niet gedaan, onze bankzaken worden nog steeds in Ierapetra behartigd en als het toch eens nodig mocht zijn om in een Pancreta kantoor te moeten zijn zullen we er wel een daguitstap van maken.
Blijkbaar moet je dus wanneer je verhuist uit een ander prefecture alle gegevens eigenhandig overzetten en kan dit niet intern gebeuren door de bankkantoren. Hetzelfde geldt trouwens ook voor je sociale AMKA/EFKA-dossier. Buiten dat het jaarlijks in februari moet vernieuwd worden moet je je dossier ook laten overbrengen naar het kantoor van je nieuwe locatie in je prefectuur als je verhuist, in ons geval was dat het hoofdkantoor in Heraklion aangezien er in Moires of Timbaki geen meer is.

[Psari]

We zitten nog steeds bij hetzelfde filiaal , maar ze zeiden dat er een update nodig was .
Dus we konden opnieuw alles inleveren ,helaas zat er dit keer niet de vrouw uit een dorp uit de omgeving van mijn familie dus moest ook telefoon rek etc laten vertalen.
Het was wel de goedkoopste atraktie ooit!! Vier dagen heen en weer met 2 personen en maar 150€ kwijt ?? in de airco en met de elektra prijzen vandaag de dag was dat een koopje .
Maar een update bij het kadaster vinden wij vreemd omdat het bij aankoop al uitgebreid was gedaan , was ook toen iedereen alles moest laten opmeten en legaliseren.
Staat ook allemaal in het koopcontract beschreven dus waarom opnieuw zoiets doen?
We hebben nu zoiets van we zien het wel.
We zullen vanzelf wel post ofzo krijgen als het echt belangrijk is